かゆいところに手が届くノウハウ集

　１９９０年１２月に３ＬＤＫ（約７０平方メートル、８階建ての６階）のマンションを購入し、住み始めました。これまでの間、経験したこんなノウハウ、あんなノウハウ、かゆいところに手が届くマンション快適居住のためのノウハウ集です。

　・専有部分（換気扇、給湯器、引き戸、ガスコンロ、水栓レバー）

　・共用部分（屋上防水、排水管清掃）
専有部分


換気扇
　換気扇も機械ですから、永久に動くわけがありません。電化製品ですから運・不運がありますが、通常、１０年前後経過するとキュルキュルという音をたてはじめます。
　音をたてはじめるとかなり気になります。そこで、浴室の点検口をあけ、換気扇の下側のビス４つをとって、換気扇本体の軸にクレ５５などをスプレーするとキュルキュルという音はしなくなります。しかし、これも１〜２年間の対処方法であり、最後は換気扇が回らなくなります。そうしますと、もう寿命で、取替えが必要です。
　取替えは、設備業者に頼むと３万円程度（換気扇代・工賃共）です。個人でもできますが、100Vの配線接続は資格が必要です。私の場合、壊れた換気扇の機械番号を控えて注文し、自分で取替えました。換気扇代は約１．５万円、換気扇が点検口から遠かったので、取替えには３時間を要する大工事となり汗だくになりました。設備業者に頼むのが賢明と思いました。
　
　浴室の点検口です。通常、換気は３箇所（浴室・洗面所・便所）の部屋の空気を吸入し、１箇所から外気へ空気を放出します。

　
　左写真のように点検口を下から押すと、点検口が上へ外れます。すなわち、通常、点検口は浴室の天井に重力を利用して置いてあるだけです。

　左写真が３箇所吸入、１箇所排気タイプの換気扇です。下に伸びている管のようなものは、換気扇内部で冷された空気中の水分を浴室へ排水する排水管です。
　換気扇下部には、鉄板がビスで４個所止めてあります。これを柄の長さの短いドライバーを使用して緩めると換気扇の羽部分がでてきます。六角ナットで固定してある羽をとると換気扇のモーター軸がでてきます。それにクレ５５などの潤滑スプレーを吹きかけるとしばらくはキュルキュルという音はしなくなります。１〜２年間はこの対処方法で換気扇は機能しますが、そのうち回らなくなり、ついに交換となります。
　換気扇本体の取替えは、まず、換気扇へ電気を供給しているブレーカーをおとしましょう。ブレーカーは各戸に１台ある分電盤にあります。次に、吸気・排気ダクトを換気扇から外し、電線を切断、上階の床コンクリートからぶら下がっている固定ナット４箇所を緩めて本体を外して取り替えます。取替え後、電気配線の接続、ダクトを復旧して終了です。ちなみに、自分で作業するにはダクト復旧時に使うアルミテープ、電線接続のためのペンチ、足場の脚立などが必要です。
　

給湯器
　給湯器も、換気扇同様に機械ですから、使用開始後１０年前後で調子が悪くなります。
　よくある不具合は、住戸内の給湯スイッチが入らないという不具合です。これで、すぐ壊れたと思わずに、ベランダなどにある給湯器本体の電源を抜いて、再度、差し込んでみてください。復旧すると思います。ただ、この操作で、約１〜２年はなんとか使用できるとおもいますが、何度も差し替えてつかなくなれば、やはり寿命ですので取り替えるしかありません。
　取替えは、ガス設備業者に頼んで行います。機種にもよりますが、約２０万円（材工とも）です。私の場合は、マンション全体をプロパンから都市ガスへ切り返したときに交換しました。都市ガスの販売促進があったので、かなり廉価で取替えができました。
　
　給湯器の１００Ｖの電源コンセントです。
　給湯スイッチが入らない場合、一度、コンセントを抜いて、再度、差し込んでください。ただ、コンセントはすぐ抜けません。コンセント自体を回して抜く必要があり、差込時も差し込んで回してください。どちらに回すのかはコンセントカバーに説明が書いてあります。
　わが家のコンセントの場合、左側に回して抜いて、差し込んで右側に回します。この操作で、初期の不具合は直り、給湯スイッチを付けることができると思います。

　
　　２００３年６月に交換した給湯器全景です。

引き戸
　マンションに限らず、住宅の戸車付き引き戸は、戸車が壊れたり、戸車にごみがついたりして、引き戸の不具合が生じます。

　引き戸の調子が悪いときは、一度、引き戸を外して、戸車を調べてみてください。ごみが詰まっている場合は、そのごみを取りましょう。
　戸車の樹脂部分などが壊れている場合は、ホームセンターへ行って、新しい戸車を購入し、付け替えましょう。ただし、大きさが数種類ありますので、購入する際は、取り外した戸車をホームセンターへ持参するのが確実です。大体、戸車は２個組みで400円程度です。見違えるように、引き戸がスースー開閉できるようになりますよ。

　戸車は、釘で木部に打ちつけてあるので、交換するには、釘ぬき・ペンチ・金づちが必要です。

　　
左が古い戸車、右が新しい戸車　戸車を外した状態　新しい戸車を取り付けた状態

ガスコンロ
　ガスコンロも器具ですから、十数年すると当然、油汚れが落ちにくくなったり、傷みも出てきます。

　ガスコンロは、接続されているガス管を外すと下の写真のようにガポッと取り外すことができます。このスペースに納まるような寸法のガスコンロを頼めば、新しいガスコンロにすぐつけ変えれます。
　ガスコンロの種類にもよりますが、ガスコンロ取替えは約１５万円（ガスコンロ・取替え工事含む）程度です。ただし、取替えはガス業者さんに頼んだほうがいいですね。


　
ガスコンロを取った状態　コンロをセットした状態
（実はこれは新しいのではなく古いコンロです）

水栓レバー
　流し台の水栓レバー、これも１０年以上経過するとゴムパッキンがやせて水が漏れてくることがあります。
　私の住戸の台所流し台も漏れてきたので、水栓レバーを取り替えました。取替えの際は、各戸の給水栓を閉めて行います。

　作業時間は、大体、２０分程度。費用の目安は、水栓レバーの種類にもよりますが、３００００円（水栓レバー・取替え工事含む）程度です。これも、水道業者さんに頼んだほうがいいですね。

　　
取り替える前の水栓レバー　レバーの足元から水漏れ　流し台下から水栓レバー下部をみる
（右が冷水、左が温水）

　　
取り替えた水栓レバー　銅管からフレキシブル管になりました
（流し台の下にある点検口から）		　取り外した水栓レバー
（約１５年間お世話になりました）

共用部分


屋上防水
　屋上防水には、アスファルト防水、シート防水、FRP防水、塗膜防水などがあります。うち、アスファルト防水には非歩行（防水の仕上層が露出）と歩行用（防止層の上にコンクリート仕上）があります。通常のマンションでは、非歩行のアスファルト防止が一般的です。ただ、ルーフバルコニーがある場合は、歩行用で仕上られています。

　屋上防水の保証期間は１０年で、完成後１０年までの漏水の補修は無償です。屋上は、直射日光や紫外線、一年を通じての温度変化を受けており、毎日、過酷な環境にあります。それゆえ、非歩行のアスファルト防水の場合、５年に１回は防水層の劣化を防ぐため、トップ塗装という上塗りが必要になりますが、これは防水保証の範囲外です。紫外線を反射させるため、シルバー色に上塗りするのが一般的です。
　防水の施工が悪いと１０年経たないうちに、漏水したりしますが、しっかりと施工されていれば１５年前後は防水機能を保てます。

　築後、十数年を経過した非歩行のアスファルト防水の改修工事は、「一度全部防水層を剥いで防水する工法」と「現在の防水層の上に新たに防水する工法」の二通りあります。
　わがマンションは１９９２年築で、２００４年現在、どちらの工法がいいのか検討中です。歩行用アスファルト防水の改修もいろいろな工法がありますが、わがマンションの場合、２００３年に施工した大規模改修工事の際に、ＦＲＰ防水を行いました。
　
　屋上の非歩行アスファルト防水です。２０００年にトップ塗装（シルバー塗り）を行いました。少し、シルバー色が退色しつつあります。（業界では、「色がとぶ」といいます）
　トップの塗装工事は、高圧水洗・上塗り２回で、１平方ｍあたり約９００円〜１０００円（諸経費・税込み）程度です。既設防水を剥ぎとって再度防水すると、１平方ｍあたり約１２０００円〜１３０００円（諸経費・税込み）程度です。
　適正なマンション管理のためには、５年に１回はトップ塗装しましょう。
　なお、屋上に突出している配管は、宅内排水管の通気管です。

排水管清掃
　生活排水管には、２種類あります。一つは台所・浴室・洗濯機・手洗いの水を流す雑排水管、もう一つは便所の水を流す汚水管です。
　汚水管は汚物とトイレットペーパーしか流れませんので清掃はしなくても大丈夫だと思いますが、雑排水管は台所の油汚れや浴室の髪の毛など様々なものが流れるため、詰まりを防ぐためにも、１年に１回は排水管清掃をすることが好ましいと考えています。

　わがマンションでは、１年に１回、日曜日に全戸へ清掃業者が入り、排水管清掃をしています。作業は、朝９時、最下階から開始し、順に上の住戸へと進めます。１戸当たりの所要時間は１５分程度、台所・浴室・洗濯機の排水溝の蓋を取り外し、高圧洗浄で住戸内の横管を清掃します。住戸内部分が終了すると、敷地内のマンホールを開けて、下水道まで清掃します。費用の目安は、１戸当たり５０００円（諸経費・税込み）程度です。

　生活排水が、「さあ、詰まった大変だ！」とならないよう、年に１回程度は清掃を行いましょう。

　　
ワンボックスカーを利用した作業車　このコンプレッサーで高圧水流をつくります　室内が汚れないよう養生シートを敷きます

　　
この折れ曲がった部分から何箇所も高圧水が噴出されます　台所排水部分を洗浄中　洗濯機排水部分を洗浄中


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